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As novas regras para quem pretende financiar um imóvel pela Caixa Econômica Federal entraram em vigor ontem, 4 de maio, e, a partir de agora, o banco irá financiar apenas 50% do valor dos imóveis usados, além da mudança nas taxas de juros para os financiamentos imobiliários. A principal razão para as alterações é o fato de que as pessoas que investem nas cadernetas de poupança, que é fonte de recursos para empréstimos habitacionais, realizaram uma retirada líquida de mais de R$ 9 bilhões nos meses de janeiro e fevereiro de 2015. De acordo com o banco, as mudanças não devem afetar o Programa Minha Casa Minha Vida, do governo federal, já que os recursos para tal modalidade de financiamento são oriundos do FGTS.
Conforme especialistas, uma das principais fontes da Caixa Econômica para financiar a compra de imóveis é a poupança, sendo o trabalhador um dos grandes propulsores do boom imobiliário pelo qual o País tem passado, no entanto, o dinheiro da poupança deverá ser suficiente para sustentar financiamentos imobiliários por somente mais três anos. De acordo com dados do Banco Central de fevereiro de 2014 até o mesmo mês deste ano, as concessões de crédito imobiliário cresceram enquanto a captação líquida da poupança ficou negativa. Para a bacharel em Direito com MBA em Economia da Construção e Financiamento Imobiliário Daniele Akamine, a medida da Caixa não deve afetar, por enquanto, os demais bancos que operam no Brasil, podendo ser uma maneira de deixar mais uniforme as taxas de financiamento entre os bancos privados e o banco público.
Daniele ainda alerta que a Caixa deve planejar uma forma de superar a situação. "Esse é um mal que irá atingir a todos os bancos, mas principalmente a Caixa Econômica, que é a que mais empresta. As formas de funding utilizadas necessitarão ser revistas. Por ora não deve afetar os demais bancos, o que poderá ser uma opção para os compradores, pois com a nova alteração eles estarão em um patamar de igualdade competitiva com a Caixa. Para isso, mais uma vez a dica é pesquisar todas as taxas e avaliar qual será a melhor opção para o bolso", ressalta.
Mudanças
De acordo com o advogado, especialista em Direito Imobiliário e Membro da comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Bruno Theodoro da Silva, as mudanças que a Caixa promoveu não trarão consequências para quem já financiou, somente para que irá financiar imóveis usados após a data estabelecida. "Em regra, quando ocorrem mudanças, estas não abarcam os casos anteriores, somente os presentes e futuros. Agora, quem quer fazer um financiamento de imóvel usado terá de ter mais dinheiro à vista, porque o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) só financiará 50% do valor do imóvel, sendo que antes era 80%", explica.
As mudanças promovidas pela Caixa Econômica também afetam o financiamento pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), que passarão a financiar somente 40% e não 70%, como atualmente, pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). As taxas de juros também serão alteradas, já que nos financiamentos do SFH, os juros variavam entre 8% e 9,15% ao ano e, agora, ficarão entre 8,5% e 9,15% ao ano. Nas operações do SFI, as taxas passarão de 8,8% a 9,2% ao ano para 10,2% a 11% ao ano. Para os servidores públicos, a taxa do SFI aumentará de 8,6% para 8,7% ao ano para os correntistas. Para os servidores com conta na Caixa e que recebem salário pelo banco, os juros passarão de 8% para 8,5% ao ano. Para os correntistas do banco, os juros passarão de 9,1% ao ano para 10,7% ao ano. Quem tem conta no banco e recebe salário pela Caixa passará a pagar 10,5% ao ano de juros, em vez de 9% ao ano.
A especialista Daniele Akamine acredita que o mercado de imóveis novos será aquecido com as mudanças, já que a redução do valor de financiamento não recai apenas sobre imóveis usados. "Apesar do mercado de imóvel usado ser importante, temos que lembrar que movimentando o mercado de usados não se diminui o déficit habitacional e também não se gera a mesma quantidade de empregos". Daniele destaca que em 2014 o número de financiamentos por imóveis novos subiu 27%, enquanto os usados tiveram uma queda de 6% em relação ao ano anterior.
Para o advogado Bruno Theodoro, diferentemente da especialista Daniele Akamine, as mudanças podem afetar diretamente o mercado da construção civil e a venda de imóveis. "Toda limitação de crédito causa impacto na economia e, com a dificuldade em retirar financiamentos, circulará menos capital. Consequentemente, alguém vai produzir menos, pois não haverá compradores. Nesse caso é a construção civil. Mesmo que seja para imóveis usados, pessoas que venderiam seus imóveis para comprar novos, agora, podem não vender com tanta facilidade. Então os novos também serão afetados", destaca.
Financiamento e educação financeira
A administradora de empresa Monalisa Cruz de Oliveira, que financiou seu primeiro apartamento no fim do ano passado, aponta que a forma de financiamento de seu imóvel realizado pela Caixa Econômica foi a melhor que encontrou, já que paga parcelas decrescentes a um valor acessível. "Pago R$ 490,00 por mês e as parcelas irão diminuir ao longo dos anos", conta. Monalisa comemora o fato de ter conseguido financiar seu imóvel antes das alterações. "Foi muito bom esse financiamento, consegui vantagens e também não demorou muito", comemora.
Para o advogado Bruno Theodoro, o investidor ou comprador de imóvel pode, agora, não conseguir o financiamento devido às dificuldades financeiras que o País passa. "Não que o comprador saia prejudicado, acredito que isso seja mero azar. A famosa falta de sorte se, justamente nesse momento, alguém estava pensando em adquirir o imóvel e foi surpreendido com essas regras, impossibilitando-o. Logicamente, isso afeta mais quem tem menos", pontua.
O presidente da Associação Brasileira de Educadores Financeiros (Abefin), Reinaldo Domingues, aponta que neste momento a população brasileira terá de poupar mais para realizar o sonho da casa própria e que a educação financeira deve ser aplicada em prol disso, necessitando planejamento das finanças. "Quem já estava se programando para comprar um imóvel, talvez tenha que adiar um pouco os planos, no entanto, não é motivo para desanimar, apenas para ter cautela", aconselha. O educador financeiro destaca que é necessário que o comprador coloque tudo no papel, revendo as contas para fazer um bom diagnóstico financeiro. "Muitas vezes, podemos remanejar o orçamento, diminuindo alguns gastos e redirecionando os valores para essa compra. Muito cuidado para não sair fazendo dívidas e pegando empréstimos por impulso, comprometendo seriamente o que já tem poupado ou até mais", adverte.
O presidente da Abefin ressalta que este momento pode ter aspectos positivos para o trabalhador, representando "menor comprometimento do dinheiro", visto que muitas pessoas que desejam realizar o sonho da casa própria acabam comprometendo um valor muito alto do orçamento para essa finalidade, "o que é perigoso, pois, caso haja algum imprevisto, dificilmente a pessoa terá uma reserva financeira", argumenta Reinaldo.
