Cotidiano

Concorrência desleal na construção civil

diario da manha
Página no Facebook que protesta pela entrega da “casa própria”: direito não efetivado(FOTO:REPRODUÇÃO)

A Comissão de Direito Imo­biliário da Ordem dos Advoga­dos do Brasil em Goiás (OAB-GO) protocolou junto a 70 Promotoria de Justiça do Ministério Público do Estado de Goiás para investi­gar a prática de concorrência des­leal que é realizada por empresas que atuam na Capital na forma da cooperativas habitacionais ou de Sociedades em Conta de Par­ticipação. Os advogados adver­tem para os riscos dos adquirentes destes imóveis, que não estão am­parados pelo Código de Defesa do Consumidor e correm o risco de não serem ressarcidos, caso ocor­ra a dissolução destes empreendi­mentos. Há ainda, segundo o rela­tório, prática de evasão fiscal, uma vez que empresas que atuam sob o nome de cooperativas deixam de recolher milhões em impos­tos para a prefeitura.

FRAUDE

O alerta da OAB remete a uma das maiores fraudes imobiliárias em Goiânia, que lesou centenas de consumidores e envolveu a Coo­perativa Habitacional dos Servido­res Públicos e a Sarkis Engenharia. Em 2016 a Câmara Municipal de Goiânia promoveu audiência pú­blica após receber denúncias de que a Chasp e a Sarkis Engenha­ria haviam lesado compradores, que não receberam os imóveis. A cooperativa e a construtora fo­ram acusadas a época de delitos de fraude às relações de consu­mo, estelionato e organização cri­minosa na venda de apartamen­tos no Residencial Parque Oeste, empreendimento lançado em 2003 e naquela data, treze anos depois, não havia sido concluído, mesmo que a maioria dos coo­perados tenham pago integral­mente os aportes financeiros.

A história começa quando a Chasp lançou o empreendimen­to e fechou contrato com a Sarkis Engenharia para construir as tor­res. Mesmo recebendo de mui­tos adquirentes não entregaram os apartamentos, frustrando os sonhos de quem queria sua casa própria. No Facebook há uma pá­gina intitulada “Sarkis Cadê Meu Apartamento” que pode ser aces­sada para melhor compreensão do caso. Presidente da Câmara Municipal na ocasião da audiên­cia, o vereador Anselmo Pereira (PSDB) revelou durante a apre­sentação que comprou e pagou por um apartamento no mesmo empreendimento e que também não recebeu. “Tenho interesse pessoal na apuração desse caso, porque também fui lesado”,

ALERTA

No estudo feito pela comis­são imobiliária da OAB-GO en­caminhado ao MP-GO, os advo­gados advertem que em Goiânia tem crescido o número de inves­tidores que utilizam o modelo de cooperativas e SCP´s visando au­mentar a margem de lucro e pro­mover concorrência desleal com construtoras e incorporadoras es­tabelecidas na Capital.

Segundo os advogados, além de desestabilizar o mercado, esta prática coloca os consumidores em desamparo. O relatório da OAB informa que “segundo o Código de Defesa do Consumidor, existe rela­ção de consumo quando uma pes­soa adquire de uma construtora um imóvel para seu uso ou de ter­ceiros. Quando se está diante de uma cooperativa autêntica, que opera de forma idônea, não existe relação de consumo entre ela e os cooperados. É como uma relação entre condomínio e condôminos. Mas se foi constituída sob disfarce de cooperativa, pode-se afirmar que atua como empresa que vende produtos e objetiva lucro”, ressalta.

O maior problema é que para participar de uma cooperativa ou de uma SCP o consumidor vira sócio (cooperado) ou só­cio oculto, pois a Sociedade em Conta de Participação não é re­gistrada nos órgãos de registro, como a Junta Comercial do Es­tado de Goiás (Juceg).

A SCP possui dois tipos de só­cios: o sócio ostensivo, que é o res­ponsável por exercer a atividade constitutiva do objeto social da SCP em seu nome e sob sua pró­pria e exclusiva responsabilidade perante terceiros; e, o sócio parti­cipante ou sócio oculto, que não aparece perante terceiros, perma­necendo “oculto” na sociedade, obrigando-se tão somente peran­te o sócio ostensivo, nos termos do contrato da SCP. Nestes casos caso, ao invés de estar comprando um imóvel, ele está integralizando ca­pital na dita cooperativa ou SCP. Se esta cooperativa ou sociedade tem problemas financeiros os coo­perados incorrem no risco relata­do no caso Chasp/Sarkis, onde os imóveis não foram entregues e os cooperados perderam todo o in­vestimento que fizeram para ad­quirir as unidades habitacionais contratadas. Mais: além de perder todo o investimento – como ocor­reu com as vítimas do Residencial Parque Oeste – ainda correm o ris­co de endividamento, por ações trabalhistas e de credores da coo­perativa que for à falência.

EVASÃO

Enquanto construtoras e in­corporadoras de Goiânia estão sujeitas ao pagamento de tribu­tos federais, estaduais e munici­pais, as cooperativas e as Socie­dades em Conta de Participação se livram, por exemplo, do paga­mento de Confins (Contribuição para o Financiamento da Segu­ridade Social.), ISS (Imposto so­bre Serviços), Imposto de Renda sobre Lucro Líquido e ITBI (Im­posto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o que representa uma evasão de receita de milhões de reais dos cofres públicos.

Sobre esta situação, o docu­mento da Comissão de Direi­to Imobiliário e Urbanístico da OAB-GO faz a seguinte pondera­ção: “A cooperativa habitacional pode ter sido criada para encobrir o exercício de uma atividade em­presarial lucrativa, sem o cumpri­mento dos requisitos legais.

Assim pode estar: servindo de fachada para o exercício de ativi­dade de incorporação imobiliária, sem o cumprimento prévio dos requisitos exigidos pelo art.32 da Lei 4591/94; servindo de fachada para negociação de parcelas de loteamento ou desmembramen­to do solo para fins urbanos, sem o cumprimento dos requisitos exi­gidos na Le 6766/79; servindo de fachada para exercício da ativi­dade de consórcio de bens imó­veis, sem a prévia e devida autori­zação do Banco Central ou ainda servindo de fachada para o exercí­cio da atividade de captação ante­cipada da poupança popular, sem a prévia e devida autorização do Ministério da Justiça”, aponta. “A presença de quaisquer uma des­tas atividades exclui necessaria­mente a presença da verdadeira cooperativa habitacional”, adverte.

Nas suas alegações finais, ana­lisando situação referente a uma SCP, Ministério Público ponde­rou que “nada impede o uso des­te modelo societário, se não é usa­do de forma desvirtuada, para a concretização de procedimentos de incorporação imobiliária”. Com base neste parecer a titular da 70ª Promotoria de Justiça de defesa do Consumidor, Marísia Sobral Costa Masssieux, procedeu pelo arquivamento da denúncia.

A Comissão de Direito Imobi­liário e Urbanístico da OAB-GO, no entanto, mantém o alerta so­bre o desvirtuamento das fun­ções das cooperativas e SCP´s, que atuam nos mesmos moldes das incorporadoras, porém, com a vantagem de não ter sob si as regras de tributação das demais empresas do mercado imobiliá­rio, e, principalmente o desam­paro dos adquirentes de imóveis que ficam desassistidos do Có­digo de Defesa do Consumidor.

RISCO

O advogado Arthur Rios, no livro “Manual de Direito Imobi­liário”, ressalta que a prática de desvirtuar o instituto jurídico de uma atividade fim é ilegal, pois se utiliza uma roupagem para fazer outra coisa. Em seu estudo ele argumenta que “se a cota de SCP é vendida no mercado aber­to sem antes passar pela Câma­ra de Valores Mobiliários (CVM), configura-se mais uma infração, desta vez à lei do mercado de va­lores mobiliários (nº 6.385/76). Finalizando, observa que sob a lei nº 4.591/64, há uma série de mecanismos de proteção do em­preendimento e, principalmen­te, aos adquirentes de imóvel, como na eventualidade do in­corporador falir. “Em um contra­to de sociedade ou de coopera­tiva, não há como usufruir desta proteção”, sintetiza.

 

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