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Iniciados no ano 2013, os primeiros estudos técnicos e projetos da Prefeitura de Goiânia quanto aos benefícios públicos gerados com uma possível Operação Urbana Consorciada (OUC) na região do Jardim Botânico continua uma incógnita para grande parte da sociedade goianiense, especialmente pelas milhares de pessoas que ainda habitam e adensam aquela região; Pedro Ludovico, Jardim Santo Antônio e Vila Redenção. Diversos jornais vincularam nos últimos dois anos entrevistas com representantes políticos municipais e empresários do mercado imobiliário, suas opiniões sobre vantagens, efeitos e consequências de uma possível intervenção operacional acaso proposta e aprovada permissiva Lei pela maioria na Câmara de Vereadores. Evidenciam-se entre as maiores preocupações sociais os custos com desapropriações e custos ambientais pelos impactos com significativas alterações físicas e paisagísticas. No entanto, se bem sucedida a iniciativa entre município e construtoras, existirão também outros custos ambientais e sociais que se não incorporados a esse processo criarão distorções na aquilatação dos custos totais, influenciando os preços finais dos imóveis, para mais ou para menos. Tais custos representam as chamadas “externalidades”.
Segundo José Sérgio Motta Fernandes, em dissertação apresentada à Universidade Federal do Rio Grande do Sul, “externalidades” representam “custos que não possuem valor de mercado … por isso não constantes de seus preços”, e exemplifica: “Temos custos ambientais e sociais não incorporados ao processo produtivo e de consumo, e por isso mesmo não constantes de seus preços. Dessa forma, do início à conclusão das obras deverão também ser incorporados todos os custos socioambientais da predita operação mediante emissão, registro e admissão do Cepac junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), para só então serem leiloados pelo Município de Goiânia os chamados Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepac).” O que é um Cepac? O que significa? O que possibilitaria às empresas construtoras? O Cepac pode ser definido como Certificado de valor mobiliário negociável sujeito ao regime da Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976 e, Instrução Normativa CVM nº 401/2003, e, significa que o município poderá leiloá-los entre interessados construtores investidores, de modo que estes sucessivamente poderão utilizá-los para pagamento da área excedente de construção que ultrapasse os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo de Goiânia, até o limite a ser fixado por uma lei específica que porventura aprovar os projetos, ou seja, estarão autorizados por exceção a edificar acima dos limites hoje estabelecidos.
A negociação de tais certificados permitiria ao município maiores investimentos naquela região, agregando valor de mercado frente a valorização imobiliária e ambiental por melhorias como revitalização de áreas naturais, preservação das espécimes vegetais e animais, associados ao ordenamento urbano planejado. Não há dúvidas de que os custos da pretendida operação deverão ser incorporados durante fixação de valor para cada Cepac, de forma a neutralizar custos ambientais e sociais com interveniente aplicação exclusiva das subsequentes receitas em permanentes benefícios para a região.
Será prioritária a proposta de aprovação de lei municipal específica apoiada no Plano Diretor atestada a legalidade e possível viabilidade de tal iniciativa público-privada acaso aceita pelo Poder Legislativo a conjectural projeção operacional. Para momento, parcela da sociedade goianiense lança críticas à pouco compreendida iniciativa público-privada, aguardando o desfecho dos iniciais estudos e resultados quanto aos impactos socioambientais e econômicos a serem porventura gerados pela cogitada ampliação futura da intervenção humana naquela zona de expansão urbana. Até lá, não recomenda-se considerar precoce qualquer ensaio didático de neutralização de “externalidades”premeditadas à implantação. A compreensão social dos benefícios futuros será capaz de diminuir antagonismos persistentes na aprovação social representada pelo Poder Legislativo Municipal.
Ainda no plano das ideias, enquanto não concluídos os estudos que demonstrem incorporados todos custos socioambientais envolvidos a gerar pública credibilidade e segurança, continuam pouco compreendidas pela sociedade goianiense todas as vantagens de tal inovadora iniciativa no Jardim Botânico. Por ora, testifica-se a legalidade e possível viabilidade de anunciada iniciativa público-privada. Se incorporados, se converterão em “externalidades” positivas podendo-se prever futura valorização agregada não só à área diretamente afetada, mas toda aquela região alvo pela destinação e aplicação exclusiva de receitas na preservação, proteção e valorização econômica promovida com a negociação dos Certificados (Cepac) pelo município de Goiânia.
(Raflésia Pereira é advogada ambientalista)
