É obrigatória a manutenção de painel luminoso na cobertura dos edifícios?

Uma questão que suscita muitas dúvidas nos administradores e/ou síndicos de condomínios, até mesmo condôminos, é a existência ou não de normas cogentes que os obriguem manterem nas coberturas de seus respectivos edifícios painéis luminosos que fazem referência, via de regra, às incorporadoras e/ou construtoras responsáveis pela edificação, sobretudo, considerando que delas se extraem custos de natureza ordinária, em especial o de energia.
Assim, cientes de que sua manutenção quase sempre decorre de contratos particulares de compra e venda do imóvel através de cláusulas que prevêem a faculdade do incorporador manter aludido painel luminoso na cobertura do edifício, o que insofismavelmente é tido por contrato de adesão, traz à baila uma importante discussão, vez que os mesmos impossibilitam as partes deliberarem em sentido contrário.
Nos termos do art. 424, do Código Civil, “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio”.
Inobstante o contrato de adesão esteja sendo amplamente utilizado no segmento empresarial, constitui o mesmo uma ofensa ao princípio da autonomia da vontade, onde cabe a uma das partes apenas aceitar ou não o que lhe é imposto pelo proponente.
Deste modo, essa modalidade de contrato acabou ficando ligado à ideia de abusividade, uma vez que os empreendedores costumam inserir nesses contratos padrão cláusulas que os ofereçam vantagens exageradas, clássico exemplo de cláusula abusiva.
O que se percebe, portanto, é que os contratos individualmente elaborados geram obrigações por prazo indeterminado aos aderentes, forçando-os, assim, a assumir o ônus da publicidade de interesse exclusivo da contratada.
De mais a mais, o ato da instituição do condomínio que se opera entre vivos ou por testamento, com registro no Cartório de Registro de Imóveis, deve discriminar e individualizar as unidades de propriedade exclusiva, extremando-as umas das outras e das partes comuns. Além disso, deve indicar o fim a que as unidades se destinam e fração ideal atribuída a cada uma delas, relativamente ao terreno e partes comuns (art. 1332).
O Código Civil em seu art. 1.348, inciso V, atribuiu ao síndico a responsabilidade de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores”, desse modo, não poderia individualmente um morador diligenciar sobre a instalação de painéis luminosos, sobretudo, quando na maioria das vezes, à sua época, sequer havia sido constituído o condomínio edilício.
Portanto, a fachada do edifício é um bem comum a todos os co-proprietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o assentimento de todos.
Daí por que, em linha de princípio, a fachada não pode ser utilizada, ou, ainda, ter sua utilização autorizada individualmente pelo condômino, porque a ele não pertence com exclusividade, observação que se impõe a todas as paredes externas de um modo geral.
Apoiado em estudos de Washington de Barros Monteiro, Baudry-Lacantinerie e Roger de Carvalho Mange, a respeito das normas de ordem pública, João Batista Lopes, com toda autoridade e inteira razão, descarta a admissibilidade de reserva daquelas partes comuns da edificação para exploração de anúncios comerciais pelo incorporador e/ou construtor, asseverando que o procedimento contraria a natureza do condomínio, vulnera regras de ordem pública e, conseqüentemente, é nulo de pleno direito.
Razão pela qual, tem-se que é faculdade dos condôminos anuírem ou não pela permanência dos mencionados painéis luminosos, principalmente porque o problema só existirá quando a convenção for omissa, pois, em caso de vedação expressa, não há como fugir à obediência estrita de suas disposições, que se revestem de caráter cogente.

(Caio César P. da Mota Oliveira é advogado e sócio-diretor do Grupo Caio César Mota)