Como acabar com as áreas de risco

Tornou-se recorrente no Brasil a ameaça provocada por áreas de risco aos que moram nas grandes metrópoles. Impactos naturais, tempestades, chuvas e crateras avançam nas cidades sem que o poder público consiga intervir a tempo.

Tragédias já anunciadas muitas vezes acontecem por absoluta inoperância do poder público.

E não raro as ações preventivas em áreas de risco que visam reduzir a vulnerabilidade batem na trave. Como cabe ao poder público a missão de encontrar e controlar estas áreas, ele quase sempre usa o instituto da desapropriação para reduzir os riscos mais urgentes.

Como o fato onera os cofres públicos, muitos chefes de executivo fazem cara de paisagem para a grande maioria das áreas. Simplesmente ignoram que elas existam.

Uma das soluções apontadas pelos especialistas diz respeito ao uso do ‘land readjustment’ – ou reparcelamento do solo. A proposta defendida por vários especialistas visa dar reutilização para a área e tem sido adotada em vários países que sofrem com tragédias de grande impacto.

No Brasil, o mais comum é desapropriar a área. “O instituto da requisição civil de imóveis é comum e um direito do poder público. Ele pode requerer e fazer sua intervenção. Mas deve primeiro indenizar o proprietário”, diz o advogado imobiliário Antônio Carlos de Campos.

Conforme o advogado, o caso mais lembrado em Goiânia é o que ocorreu em 2002, quando o então prefeito Pedro Wilson desapropriou várias áreas e criou um residencial para os moradores retirados das áreas de risco. “Entretanto, a solução é considerada dispendiosa”, diz o jurista.

A Constituição Federal garante que no caso de iminente perigo público, a autoridade competente “poderá usar de propriedade particular, assegurada ao proprietário indenização, se houver dano”.

Um projeto apresentado pelo senador Paulo Bauer, de Santa Catarina, tenta inserir o reparcelamento no Estatuto das Cidades. A Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) aprovou ontem a proposta que permite ao poder público requisitar imóveis localizados em áreas insalubres, de risco ou atingidas por desastres para realização de obras de regularização ou recuperação.

Pela norma, caberá aos municípios a criação de consórcio imobiliário como forma de viabilizar planos urbanísticos que possibilitem acabar com as áreas de risco.

Em vez da ocorrência da desapropriação, portanto, o município poderá criar a figura do consórcio imobiliário (já inclusa no Estatuto das Cidades) o novo mecanismo de gestão.

Com esta proposta, imóveis contíguos são incorporados ao patrimônio de fundo específico a título de integralização de quotas. O proprietário terá quotas que poderão ser convertidas em lotes ou unidades autônomas edificadas após a conclusão das obras.

O fato é que o município poderá agir e melhorar a área de risco sem necessariamente ter que gastar com a compra do imóvel.

“O problema da área de risco é complexo, pois muitas vezes o problema não está na área privada. Mas pública. E o poder público não faz nem sua parte”, diz Antônio Campos.

O urbanista Felipe Francisco de Souza diz que o Land Readjustment “é um método de desenvolvimento urbano de execução compartilhada, em que todos os proprietários e inquilinos contribuem para o financiamento e a realização do projeto”.

Ele explica que distribuindo de maneira equilibrada os custos e os benefícios dos resultados”.

Goiânia tem 730 famílias em perigo

Desapropriação, criação de linhas de financiamento direito para moradores e a aprovação de propostas como o consórcio imobiliário podem ajudar a reduzir as areas de risco em Goiânia e região metropolitana. Conforme pesquisa da Defesa Civil de Goiânia, 730 famílias goianienses e da região metropolitana vivem hoje em 14 áreas de risco.

O número pode ser ainda maior, diz o senador Wilder Moraes, que relatou na Comissão de Assuntos Econômicos o projeto que trata de  ‘land readjustment’.

Engenheiro civil, Wilder defende a mudança no Estatuto das Cidades para que possobilite ações pontuais em cada área. A proposta debatida no Senado faculta ao poder público municipal participar do capital de fundo. Os municípios poderão, por exemplo, integralizar as quotas em terrenos ou em dinheiro. Outra proposta é que o poder público também deverá isentar do imposto de transmissão inter vivos os bens imóveis relativos à integralização de quotas do fundo.

Wilder Morais diz que após sua relatoria, a proposta deverá seguir para às comissões de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR). “Por fim, após a CDR, a decisão será terminativa”.

Outras possibilidades para atuação das prefeituras incluem a desapropriação. Mas nos últimos anos ocorreu drástica redução deste expediente por conta da crise financeira que atinge as cidades.

Áreas de risco da Capital e região metropolitana

Vila Roriz, Vila Maria Rosa, Setor Perim, Conjunto Caiçara, Setor Noroeste, Setor Norte Ferroviário, Setor Aeroporto, Setor Grande Retiro, Bairro Capuava, Vila Maria Luiza, Vila Romana, Setor dos Funcionários, Vila Santa Efigênia e Vila Fernandes fazem parte das áreas de risco da capital e região metropolitana.