Aluguel sem contrato escrito: o risco que goianos assumem sem saber

O aposentado aluga a casa dos fundos para um casal recém-chegado a Goiânia. Aperto de mão, valor combinado, chave entregue. Dezoito meses depois, o proprietário quer o imóvel de volta para o filho e o inquilino garante que o acerto era ficar até o fim do ano. Cada um lembra de uma conversa diferente. Sem uma linha escrita, a disputa que poderia ser resolvida em minutos vira processo.

Cenas assim se repetem em Campinas, na Vila Canaã, em Aparecida de Goiânia e nos condomínios de casas da região norte da capital. A locação direta, sem imobiliária, cresceu junto com os anúncios em redes sociais e grupos de bairro, e boa parte desses acordos nunca chega ao papel. A Lei do Inquilinato, a 8.245 de 1991, reconhece o contrato verbal como válido. O problema não é a validade. É a prova.

O momento torna o descuido mais caro. Segundo o Índice FipeZAP, o aluguel residencial subiu em média 9,44% no Brasil em 2025, bem acima da inflação de 4,26% medida pelo IPCA. Em Goiânia, o metro quadrado de locação passava de R$ 42 em meados de 2025, e a capital chegou a figurar entre as três primeiras do país em valorização de aluguel no acumulado de 12 meses. Quanto mais dinheiro em jogo, mais custa não ter o combinado registrado.

O que a palavra não prova quando a relação azeda

Na locação verbal, três pontos concentram quase todas as brigas: o valor e a data de reajuste, o prazo combinado e o estado do imóvel na entrada. O inquilino que reformou o banheiro por conta própria não consegue demonstrar que houve autorização. O proprietário que aceitou receber com atraso por meses não consegue cobrar a pontualidade depois. E nenhum dos dois consegue dizer, com segurança, quem ficou responsável pelo IPTU.

Nos juizados e varas cíveis, disputas de locação informal costumam se arrastar porque o juiz precisa reconstruir o acordo a partir de comprovantes de Pix, mensagens de aplicativo e testemunhas. Levantamentos da imprensa local mostram que ações de despejo e cobranças de aluguel estão entre as demandas mais comuns dos juizados especiais cíveis de Goiânia, e os casos sem contrato escrito são justamente os que mais demoram. O resultado tende a frustrar os dois lados. A jurisprudência aceita esses indícios, mas cada elemento que falta abre espaço para a versão da outra parte.

Há ainda um efeito colateral que atinge o inquilino no dia a dia: sem contrato, ele não tem como comprovar vínculo com o imóvel diante de bancos, escolas e órgãos públicos. A conta de luz segue no nome do dono, e o morador fica sem papel nenhum que diga onde vive.

Reajuste virou armadilha com o IGP-M negativo

Um detalhe técnico mostra bem o custo da informalidade. O IGP-M, índice historicamente usado como referência de reajuste em contratos de locação, recuou 1,05% em 2025. Quem tinha contrato escrito atrelado ao índice tinha direito a manter ou até reduzir o valor do aluguel na data do aniversário. Quem alugava de boca ficou refém da negociação: muitos proprietários simplesmente anunciaram aumento, e o inquilino sem cláusula de reajuste não tinha o que invocar.

O movimento contrário também ocorre. Proprietários que combinaram verbalmente um valor baixo em 2023 assistiram o mercado goiano subir e não têm cláusula que autorize a correção anual. A Lei do Inquilinato permite a revisão judicial do aluguel após três anos, mas o caminho é lento e exige perícia. Uma linha escrita definindo índice e data resolveria o problema antes de ele existir.

Passar o acordo para o papel custa menos que uma audiência

Formalizar a locação não exige advogado nem cartório para o caso comum de casa ou apartamento alugado entre particulares. O documento precisa identificar locador e locatário com CPF e RG, descrever o imóvel com endereço completo, fixar o valor, o dia do vencimento, o índice de reajuste, o prazo e a divisão de despesas como condomínio, IPTU e contas de consumo.

Quem nunca redigiu o documento pode partir de um contrato de aluguel simples disponível em plataformas gratuitas de geração de documentos, que organizam as cláusulas na sequência prevista na Lei do Inquilinato e entregam o arquivo em PDF pronto para imprimir e assinar. O modelo serve tanto para iniciar uma locação nova quanto para colocar por escrito um acordo verbal que já está em andamento.

Na hora de preencher, um erro frequente merece atenção. A lei proíbe exigir mais de uma garantia no mesmo contrato: ou fiador, ou caução, ou seguro-fiança, nunca duas modalidades juntas. O parágrafo único do artigo 37 é explícito, e a cláusula que acumula garantias é nula. A caução em dinheiro, quando escolhida, não pode passar de três meses de aluguel.

Outro ponto que o papel resolve é a saída antecipada. Pela regra do artigo 4º, o inquilino que devolve o imóvel antes do fim do prazo determinado paga multa calculada sobre os meses que faltavam para o término, e fica dispensado dela se a devolução ocorrer por transferência de trabalho para outra cidade. Sem contrato, não há prazo determinado, e o proprietário perde a segurança que essa multa garante.

Testemunhas, vistoria e recibo completam a proteção

Três providências baratas reforçam o documento. A primeira é a assinatura de duas testemunhas, que transforma o contrato em título executivo extrajudicial: em caso de dívida, o proprietário pode executar direto, sem a fase de conhecimento do processo. A segunda é o laudo de vistoria com fotos datadas, anexado ao contrato, que encerra a discussão sobre o estado do imóvel na entrada e na saída.

A terceira é o recibo mensal. Cada pagamento documentado protege o inquilino contra cobrança em duplicidade e serve de comprovante de residência atual quando o banco ou a escola pedem. Para o proprietário, a sequência de recibos organiza a declaração de imposto de renda, já que o aluguel recebido de pessoa física precisa ser recolhido mensalmente pelo carnê-leão.

Vale o mesmo raciocínio para quem aluga quarto ou edícula dentro do próprio lote, situação frequente nos bairros mais antigos da capital. A relação continua sendo uma locação residencial comum, sujeita às mesmas regras, e o documento simples evita que a proximidade entre as partes vire fonte de constrangimento quando surge desacordo sobre valor ou barulho.

Quem já vive uma locação verbal antiga não precisa esperar conflito para regularizar. Basta redigir o contrato com a data de início real da ocupação, os valores praticados e as regras dali em diante, e colher as assinaturas. A formalização tardia vale e é aceita pela Justiça goiana como retrato do acordo.

O mercado aquecido cobra profissionalismo dos dois lados

Goiânia vive um ciclo de expansão imobiliária puxado pela chegada de novos moradores, pela alta dos juros que empurrou famílias da compra para a locação e pela valorização de setores como o Sul, o Marista e o Centro, este último beneficiado por incentivos municipais para atrair 10 mil novos residentes. Nesse ambiente, a locação deixou de ser um arranjo doméstico e virou decisão financeira relevante para as duas pontas.

O proprietário que aluga sem papel arrisca o patrimônio. O inquilino que aceita o aperto de mão arrisca o teto. Entre os dois, meia hora de preenchimento e duas assinaturas separam o acordo frágil de uma relação que a lei protege por inteiro.