Opinião

Qual é o momento certo e como ter certeza de que estou optando pelo melhor?

diario da manha

Pla­cas de “ven­de” e “alu­ga” mul­ti­pli­cam-se pe­lo Pa­ís, cri­an­do di­ver­sas opor­tu­ni­da­des pa­ra quem es­tá em bus­ca de imó­vel. E quan­do o con­su­mi­dor es­tá pron­to pa­ra dar es­se im­por­tan­te pas­so, sur­ge a dú­vi­da: qual a me­lhor al­ter­na­ti­va — com­prar ou alu­gar um imó­vel? São mui­tas as va­ri­á­veis a se pon­de­rar nes­se mo­men­to e am­bas têm su­as van­ta­gens e des­van­ta­gens. O im­por­tan­te é sa­ber es­tu­dar ca­da ca­so, ana­li­sar de acor­do com a si­tu­a­ção fi­nan­cei­ra vi­vi­da e, no fim, ques­ti­o­nar-se:

Va­le a pe­na com­prar?

Es­ta­mos em um mo­men­to em que os pre­ços dos imó­veis vêm ca­in­do e as ta­xas de ju­ros tam­bém — o que é mui­to bom, mas ao mes­mo tem­po ne­ces­si­ta sem­pre de aten­ção. Ho­je a ta­xa mé­dia de ju­ros pa­ra o fi­nan­cia­men­to imo­bi­liá­rio es­tá em 7,8% a.a; en­quan­to que em 2016 es­sa ta­xa mé­dia era su­pe­ri­or a 10% a.a. Ca­be lem­brar que exis­tem al­gu­mas li­nhas de fi­nan­cia­men­to mais ba­ra­tas e com sub­sí­dio do go­ver­no, co­mo o MCMV. Nes­sa li­nha, a ta­xa de ju­ros ini­cia em 4,5% a.a. e o sub­sí­dio po­de che­gar a até R$ 29 mil.

Quan­do vo­cê com­pra um imó­vel, po­de re­for­mar, pin­tar e per­so­na­li­zar da for­ma que seu bol­so per­mi­tir, além da tran­qui­li­da­de de mo­rar no que é seu! Mas tam­bém fi­ca­rá su­jei­to às os­ci­la­ções do mer­ca­do e quan­to à va­lo­ri­za­ção ou não do bem. Não po­de­mos dei­xar de ci­tar que, ca­so a op­ção se­ja pe­la com­pra do imó­vel, é pre­ci­so cal­cu­lar os cus­tos com pa­ga­men­to de IT­BI — im­pos­to a ser pa­go à Pre­fei­tu­ra — e o cus­to pa­ra o re­gis­tro do con­tra­to no Car­tó­rio de Re­gis­tro de Imó­veis.

Ou é me­lhor alu­gar?

Alu­gar pro­por­ci­o­na a li­ber­da­de de po­der mu­dar de imó­vel mais fá­cil e ra­pi­da­men­te, quan­do for ne­ces­sá­rio, além de não se ex­por à vo­la­ti­li­da­de dos pre­ços (es­ses cus­tos são su­por­ta­dos pe­lo pro­pri­e­tá­rio do imó­vel). Po­rém, tam­bém não te dá a se­gu­ran­ça de con­ti­nu­ar no mes­mo imó­vel, pois sem­pre exis­te o ris­co de o lo­ca­dor não que­rer pror­ro­gar o con­tra­to. Aqui tam­bém não po­de­mos dei­xar de lem­brar que, pa­ra a lo­ca­ção, é ne­ces­sá­rio apre­sen­tar uma ga­ran­tia, que po­de ser o fi­a­dor, o se­gu­ro fi­an­ça ou até mes­mo um tí­tu­lo de ca­pi­ta­li­za­ção.

Con­si­de­ran­do pu­ra e sim­ples­men­te os ter­mos fi­nan­cei­ros, uma for­ma fá­cil e prá­ti­ca é cal­cu­lar a ta­xa de re­tor­no. Es­se cál­cu­lo va­le pa­ra as com­pras à vis­ta.

(Va­lor do alu­guel/Va­lor to­tal do imó­vel)*100 = taxa de retorno

A ta­xa de re­tor­no de­ve­rá ser com­pa­ra­da com o re­tor­no men­sal de uma apli­ca­ção em ren­da fi­xa. Se a ta­xa de re­tor­no for mai­or que o ren­di­men­to das apli­ca­ções, va­le a pe­na com­prar o imó­vel. Se for me­nor, con­ti­nue alu­gan­do e in­vis­ta o di­nhei­ro. Ou se­ja, se te­mos um alu­guel de R$ 3 mil pa­ra um imó­vel que va­le R$ 500 mil, a ta­xa de re­tor­no é de 0,6%; lo­go, se a apli­ca­ção ren­der me­nos que 0,6% é um bom mo­men­to pa­ra com­prar o imó­vel. Ca­so o ren­di­men­to se­ja su­pe­ri­or é me­lhor man­ter o di­nhei­ro apli­ca­do.

Já pa­ra os ca­sos fi­nan­cia­dos de for­ma sim­plis­ta, po­de­mos fa­zer o se­guin­te cál­cu­lo: se em 15 anos vou pa­gar R$ 1 mi­lhão por um imó­vel de R$ 500 mil no fi­nan­cia­men­to, em quan­to tem­po che­go aos R$ 500 mil se in­ves­tir es­se di­nhei­ro? Se es­se pra­zo for su­pe­ri­or aos 15 anos va­le a pe­na fi­nan­ciar; ca­so se­ja in­fe­ri­or é me­lhor fi­car no alu­guel e apli­car o di­nhei­ro. Os alu­guéis es­tão mais su­jei­tos às mo­vi­men­ta­ções ma­cro­e­co­nô­mi­cas que o va­lor de ven­da, que es­tá mais atre­la­do à de­man­da. Mes­mo com o ce­ná­rio atu­al, o cus­to da lo­ca­ção su­biu em (nos úl­ti­mos 12 mes­es) 1,44%, ao pas­so que o va­lor de ven­da dos imó­veis caiu 0,32%. Ou­tra ob­ser­va­ção im­por­tan­te é que o imó­vel que se com­pra não é um in­ves­ti­men­to — imó­vel é pa­tri­mô­nio!

O in­te­res­san­te aqui é que não exis­te uma res­pos­ta pa­drão que vai va­ler pa­ra to­das as pes­so­as. Es­sa de­ci­são de­pen­de mui­to do mo­men­to de vi­da de ca­da um; mas o mais im­por­tan­te, an­tes de de­ci­dir por qual­quer um dos ca­mi­nhos, é fa­zer con­tas e pro­cu­rar aju­da es­pe­cia­li­za­da pa­ra um me­lhor en­ten­di­men­to e es­cla­re­ci­men­to do as­sun­to.

 

(Da­ni­e­le Aka­mi­nes, di­re­to­ra da Aka­mi­nes Ne­gó­ci­os Imo­bi­liá­rios)

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