O risco da generalização de críticas às cooperativas habitacionais

É no­tó­rio que o ra­mo imo­bi­liá­rio bra­si­lei­ro pos­sui al­gu­ma mar­gem de cres­ci­men­to em de­cor­rên­cia do tra­ba­lho re­a­li­za­do pe­las co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais. No en­tan­to, ao mes­mo tem­po em que elas apre­sen­tam uma in­flu­ên­cia po­si­ti­va no ra­mo, al­gu­mas ve­zes tam­bém po­dem apre­sen­tar uma in­flu­ên­cia ne­ga­ti­va se fu­gi­rem de su­as fun­ções e fi­na­li­da­des. E é a is­so que te­mos de es­tar aten­tos, vez que é sig­ni­fi­ca­ti­vo o nú­me­ro de pro­ces­sos ju­di­ci­ais en­vol­ven­do es­ta mo­da­li­da­de, atu­al­men­te.

As co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais pos­su­em ca­rac­te­rís­ti­cas bas­tan­te pe­cu­li­a­res e por is­so se tor­nam ins­ti­tu­i­ções bem di­fe­ren­tes de ou­tras pes­so­as ju­rí­di­cas tí­pi­cas de mer­ca­do. Em li­nhas ge­ra­is, é uma re­u­ni­ão de pes­so­as em tor­no de um pro­je­to ha­bi­ta­cio­nal com cus­to mais bai­xo, sem que se fa­le em fim lu­cra­ti­vo por par­te da ins­ti­tu­i­ção co­o­pe­ra­ti­va e de seus mem­bros-co­o­pe­ra­dos.

A fun­ção da co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal, ba­si­ca­men­te, re­su­me-se em en­con­trar um ter­re­no on­de é pos­sí­vel e vi­á­vel exe­cu­tar a obra de­se­ja­da, e com as con­tri­bui­ções dos co­o­pe­ra­dos ao lon­go do tem­po – tu­do com­bi­na­do pre­vi­a­men­te e de for­ma cla­ra, se­gun­do os prin­cí­pios uni­ver­sais do co­o­pe­ra­ti­vis­mo –, dar iní­cio a obra e pro­vi­den­ci­ar a trans­fe­rên­cia das uni­da­des cons­tru­í­das pa­ra o no­me dos co­o­pe­ra­dos.

Em re­la­ção ao va­lor fi­nan­cei­ro ali “in­ves­ti­do”, a co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal so­men­te de­ve ad­mi­nis­trar o di­nhei­ro dos co­o­pe­ra­dos pa­ra efe­ti­va a re­a­li­za­ção de um em­pre­en­di­men­to ha­bi­ta­cio­nal, e as re­gras so­bre is­so de­vem cons­tar no es­ta­tu­to so­ci­al, bem co­mo no re­gu­la­men­to ge­ral da co­o­pe­ra­ti­va, on­de se de­ve con­ter bo­as prá­ti­cas de con­for­mi­da­de em re­la­ção aos re­la­ci­o­na­men­tos e pos­sí­veis con­fli­tos de in­te­res­se en­tre di­re­to­ria e co­o­pe­ra­dos e, prin­ci­pal­men­te, di­re­to­ria e ter­cei­ros.

Tu­do ex­pli­ca­do, as po­lê­mi­cas sur­gem quan­do as co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais se des­vi­am de su­as fun­ções pa­ra, den­tre ou­tras coi­sas, a ob­ten­ção de lu­cros por par­te de mem­bros di­re­to­res, a pon­to de al­guns no­mi­ná-las co­mo “in­cor­po­ra­ções imo­bi­liá­rias de fa­cha­da”. É cla­ro que é pre­ci­so ter bas­tan­te cau­te­la pa­ra não se ge­ne­ra­li­zar e “con­de­nar” as co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais que de fa­to cum­prem com seus de­ve­res so­ci­ais. Na­tu­ral­men­te que o mer­ca­do imo­bi­liá­rio e seus em­pre­en­de­do­res, com as su­as su­pe­res­tru­tu­ras em­pre­sa­ri­ais or­ga­ni­za­cio­nais e téc­ni­cas, não gos­ta e não su­por­ta a ideia de que pes­so­as pos­sam se unir e con­se­guir fa­zer uma obra pa­gan­do-se um pre­ço mui­to me­nor, me­di­an­te or­ga­ni­za­ção pró­pria do co­o­pe­ra­ti­vis­mo, que não tem ca­rá­ter lu­cra­ti­vo.

En­tre­tan­to, é im­pres­cin­dí­vel que se ave­ri­gue ca­so a ca­sa pa­ra cons­ta­tar se tra­ta-se de uma ver­da­dei­ra co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal, ou se a ins­ti­tu­i­ção co­o­pe­ra­ti­va es­tá sen­do usa­da co­mo uma me­ra fa­cha­da pa­ra o exer­cí­cio frau­du­len­to de uma ati­vi­da­de em­pre­sa­ri­al, co­mo, por exem­plo, nos ca­sos em que in­cor­po­ra­do­ras e seus só­ci­os e in­ves­ti­do­res ocul­tos se apro­vei­tam de con­su­mi­do­res ino­cen­tes e sem in­for­ma­ção pa­ra tra­ves­ti­rem uma obra na­da “ba­ra­ta” por meio do sis­te­ma de co­o­pe­ra­ti­vis­mo, in­clu­in­do aí a su­pres­são de di­rei­tos bá­si­cos dos co­o­pe­ra­dos.

E, pa­ra is­so, é pre­ci­so es­tar bem à par quan­to ao con­cei­to, ca­rac­te­rís­ti­cas, fun­ções e fi­na­li­da­des de uma co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal, pa­ra ser ca­paz de jul­gar ca­da ca­so es­pe­cí­fi­co e não ge­ne­ra­li­zar a in­fe­liz ocor­rên­cia de des­vio de fi­na­li­da­de e até even­tual cor­rup­ção, co­mo ve­mos nos no­ti­ci­á­rios. O que de­ve ser ob­ser­va­do de for­ma crí­ti­ca é o ca­so con­cre­to e, sem jul­ga­men­tos an­te­ci­pa­dos, de­ve-se re­a­li­zar um es­tu­do apro­fun­da­do, com a pre­sen­ça de con­sul­to­res, au­di­to­res ou mes­mo pes­so­as ex­pe­ri­en­tes (ad­vo­ga­dos, con­ta­do­res, em­pre­en­de­do­res), pa­ra sa­nar as dú­vi­das a res­pei­to da for­ma de fun­cio­na­men­to, re­gi­mes de con­for­mi­da­de éti­ca e da pres­ta­ção de con­tas de uma co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal.

Exis­tem du­as mo­da­li­da­des bá­si­cas de “des­vio de fi­na­li­da­de” de uma co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal, a de des­vio de fi­na­li­da­de que em­bo­ra res­pei­te to­das as nor­mas de cri­a­ção, a atu­a­ção de seus di­ri­gen­tes é ilí­ci­ta ou im­pró­pria, que pro­mo­vem lo­te­a­men­tos ir­re­gu­la­res ou clan­des­ti­nos, bem co­mo prá­ti­cas po­lí­ti­co-elei­to­ra­is, co­mo a or­ga­ni­za­ção de in­vas­ões de ter­ras. A ou­tra é o des­vio de fi­na­li­da­de já na for­ma­ção da ins­ti­tu­i­ção co­o­pe­ra­ti­va, o que sig­ni­fi­ca que o pró­prio es­ta­tu­to so­ci­al já apre­sen­ta pro­ble­má­ti­cas que po­dem mui­to bem de­fi­nir ob­je­ti­vos so­ci­e­tá­rios es­tra­nhos, prin­ci­pal­men­te, à pró­pria no­ção de uni­ão em prol de uma cons­tru­ção e res­pec­ti­vo re­pas­se ao co­o­pe­ra­do de uni­da­des imo­bi­liá­rias com des­ti­na­ção pre­vi­a­men­te acor­da­da e den­tro de prin­cí­pios da in­for­ma­ção e tran­spa­rên­cia.

Es­tes des­vi­os, uma vez de­tec­ta­dos, na­tu­ral­men­te pro­mo­vem con­se­quên­cias que de­vem ser ana­li­sa­das e pe­na­li­da­des de­vem ser apli­ca­das, im­pon­do, na­tu­ral­men­te, a res­pon­sa­bi­li­da­de con­for­me ca­da ca­so.

No en­tan­to, re­pi­to, é pre­ci­so atu­ar com aten­ção, ri­gor e par­ci­mô­nia na aná­li­se de ser ou não ser um co­o­pe­ra­do ha­bi­ta­cio­nal, pois há aque­les que que­rem de fa­to uti­li­zar os in­te­res­san­tes be­ne­fí­ci­os da co­o­pe­ra­ti­va ha­bi­ta­cio­nal e con­tri­bu­ir pa­ra o bem da so­ci­e­da­de, e, es­ses, de­vi­do aos ca­sos de des­vio e cor­rup­ção exis­ten­tes, aca­bam so­fren­do as con­se­quên­cias di­re­tas ou in­di­re­tas pe­la ge­ne­ra­li­za­ção ne­ga­ti­va, em fa­ce da exis­tên­cia de co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais, que é im­pos­ta pe­la mí­dia, ins­ti­tu­i­ções do mer­ca­do imo­bi­liá­rio de in­te­res­se dos em­pre­en­de­do­res, pes­so­as do meio imo­bi­liá­rio com in­te­res­ses pes­so­ais, etc. Por is­so é im­pres­cin­dí­vel uma pes­qui­sa bem fei­ta por par­te de pos­sí­veis pes­so­as que quei­ram se tor­nar “co­o­pe­ra­dos”, e ne­ces­sá­ria a di­vul­ga­ção pú­bli­ca dos atos das co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais por par­te de seus di­re­to­res, tu­do pa­ra se pro­mo­ver se­gu­ran­ça, cla­re­za e cre­di­bi­li­da­de.

O “sis­te­ma de co­o­pe­ra­ti­vas ha­bi­ta­cio­nais”, em nos­sa vi­são, não ca­re­ce de al­te­ra­ções le­gis­la­ti­vas pa­ra que es­sas pro­ble­má­ti­cas aci­ma apre­sen­ta­das se­jam sa­na­das, con­tu­do, uma al­te­ra­ção le­gis­la­ti­va po­de­ria ser re­a­li­za­da pa­ra se au­men­tar ain­da mais seus be­ne­fí­ci­os, prin­ci­pal­men­te quan­to a con­ces­são de mar­gem de fi­nan­cia­men­to des­ti­na­da ao de­sen­vol­vi­men­to de em­pre­en­di­men­tos de in­te­res­se so­ci­al, pois as co­o­pe­ra­ti­vas po­de­ri­am exer­cer gran­de in­flu­ên­cia no ra­mo imo­bi­liá­rio e al­can­çar uma fun­ção so­ci­al mai­or no mer­ca­do bra­si­lei­ro.

En­fim, in­de­pen­den­te de le­gis­la­ção, de ten­ta­ti­vas de “con­ser­tar” as pro­ble­má­ti­cas do mer­ca­do, sem­pre ha­ve­rá aque­les que bus­cam be­ne­fí­ci­os pa­ra si pró­prios aci­ma dos be­ne­fí­ci­os que pos­sui com a sim­ples par­ti­ci­pa­ção na de­ter­mi­na­da ins­ti­tu­i­ção co­o­pe­ra­ti­va, mas tam­bém sem­pre ha­ve­rá aque­les que cum­prem e fa­zem o bem, pro­por­ci­o­nan­do me­lho­ri­as e de­sen­vol­vi­men­to do mer­ca­do imo­bi­liá­rio.

(Dr. Fran­co de Ve­las­co e Sil­va, pre­si­den­te da Co­mis­são de Di­rei­to Em­pre­sa­ri­al da OAB-GO / Dra. Ma­ri­a­na Mot­ta Ri­bei­ro, am­bos mem­bros do es­cri­tó­rio Vel­las­co, Ve­las­co & Si­mo­ni­ni Ad­vo­ga­dos)