TJGO rejeita cobrança de ITBI calculada pela Prefeitura de Goiânia sobre imóvel avaliado em R$ 20,6 milhões

O Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve uma decisão que afastou a avaliação feita pela Prefeitura de Goiânia para calcular o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incidente sobre a aquisição de 50% de um imóvel. A administração municipal havia considerado o bem avaliado em R$ 20.605.621,45, embora a fração adquirida tivesse sido negociada por R$ 2 milhões.

A decisão monocrática foi proferida pelo desembargador Altair Guerra da Costa, que negou provimento ao recurso apresentado pelo Município de Goiânia e manteve a sentença favorável ao contribuinte.

A diferença entre os dois valores provocou uma alteração significativa no imposto cobrado. Considerando a alíquota de 2%, o ITBI calculado sobre os R$ 2 milhões corresponderia a R$ 40 mil. Com a avaliação utilizada pela Prefeitura, o lançamento chegou a R$ 206.056,21.

Dessa forma, o valor questionado pelo contribuinte corresponde a R$ 166.056,21, referente à diferença entre o imposto calculado sobre a avaliação municipal e aquele que resultaria da aplicação da alíquota sobre o preço informado na transação.

Como ocorreu a cobrança

Segundo consta no processo, a compra de 50% do imóvel foi formalizada pelo valor de R$ 2 milhões. Quando o contribuinte buscou o lançamento do ITBI, entretanto, o Município de Goiânia não adotou o preço informado na escritura como base para o cálculo do tributo.

A Prefeitura realizou uma avaliação de R$ 20.605.621,45 para a operação. Conforme relatado na ação, a estimativa municipal teria sido elaborada a partir da consulta a três anúncios de imóveis disponíveis na internet.

O contribuinte contestou o procedimento e sustentou que o Município não poderia simplesmente substituir o valor declarado na escritura por uma quantia estabelecida unilateralmente, sem que fosse instaurado procedimento administrativo específico para verificar se o preço informado correspondia ou não à realidade da negociação.

A defesa ficou a cargo do advogado Samuel Vanderlei Lima dos Santos, do escritório Samuel Lima Advocacia e Consultoria.

Entendimento do STJ

A discussão envolve o entendimento estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113, julgado sob o rito dos recursos repetitivos.

Em 2022, a Primeira Seção do STJ definiu três teses sobre a base de cálculo do ITBI. Entre elas, estabeleceu que o imposto deve considerar o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e que o valor declarado pelo contribuinte na transação possui presunção de compatibilidade com o valor de mercado. Essa presunção, porém, não é absoluta.

Caso o Fisco entenda que o valor informado não corresponde ao valor de mercado, o STJ estabeleceu que a divergência deve ser apurada por meio de procedimento administrativo próprio, com possibilidade de participação do contribuinte. A Corte também afastou a possibilidade de o município estabelecer previamente a base do ITBI por meio de um valor de referência fixado unilateralmente.

O entendimento foi firmado no julgamento do Recurso Especial 1.937.821, que deu origem ao Tema 1.113. A decisão do STJ passou a orientar casos envolvendo a definição da base de cálculo do imposto em operações imobiliárias.

Município recorreu

Depois da decisão favorável ao contribuinte em primeira instância, o Município de Goiânia apresentou recurso ao TJGO.

Na apelação, a administração municipal argumentou que o valor informado na escritura não impediria o Fisco de utilizar outro montante caso entendesse que o preço declarado não correspondia às condições normais de mercado.

O Município também sustentou que eventual irregularidade no procedimento de avaliação poderia ser corrigida posteriormente, dentro do prazo legal para lançamento do tributo. Outro argumento apresentado foi o de que o Poder Judiciário não deveria substituir a Administração Pública na tarefa de definir o valor do imóvel para fins tributários.

Os argumentos, contudo, não foram suficientes para modificar a sentença.

Desembargador mantém decisão

Ao analisar o recurso, Altair Guerra da Costa considerou que a situação apresentada no processo não atendia ao procedimento exigido pelo entendimento do STJ.

Para o desembargador, o município não demonstrou a instauração de um procedimento administrativo regular para afastar a presunção atribuída ao valor declarado pelo contribuinte. Dessa forma, a utilização direta da avaliação municipal como base para o lançamento do imposto foi considerada inadequada.

O ponto central da decisão não é impedir que a Prefeitura fiscalize operações imobiliárias ou questione valores que considere incompatíveis com o mercado. O que foi afastado no caso concreto foi a substituição automática do preço declarado por uma avaliação unilateral, sem o procedimento administrativo previsto para apurar eventual divergência.

O próprio entendimento do STJ permite que o Fisco questione o valor declarado quando houver elementos que indiquem incompatibilidade com o preço de mercado. Para isso, entretanto, é necessário seguir o procedimento adequado para a apuração.

ITBI fica calculado sobre R$ 2 milhões

Com a manutenção da sentença pelo TJGO, permanece, no caso analisado, a base de cálculo de R$ 2 milhões, correspondente ao valor declarado para a aquisição de 50% do imóvel.

Aplicada a alíquota de 2%, o imposto chega a R$ 40 mil. O valor é bem inferior aos R$ 206.056,21 cobrados originalmente pelo Município com base na avaliação de R$ 20,6 milhões.

A decisão, portanto, não estabelece que todo imóvel adquirido em Goiânia deverá ter o ITBI calculado necessariamente pelo preço declarado na escritura. O que fica preservado no processo é a presunção de validade do valor informado pelo contribuinte até que eventual divergência seja demonstrada pelo Fisco por meio do procedimento administrativo adequado, conforme a orientação estabelecida pelo STJ no Tema 1.113.